一般人買房子,幾乎都會需要使用房屋貸款,只是貸款金額多寡有異,我新闢了「買屋日記」,打算一步一步地把自已對房貸的認識寫上來,跟大家互通有無~

決定買房子的初期,就要開始計算自己的自備款有多少,自備款大略包括簽約等代書費、頭期款(約房屋總價的至少2成)、裝潢費用...等,至於總價扣掉頭期款,其他的部分就是你的房屋貸款,房貸幾乎是一般家庭最大、最重的支出,因此,慎選適合自己的房貸利率是很重要的!

本篇我就對房屋貸款的部分,作個大略的介紹,一方面幫助自己釐清,一方面也可以做個紀錄,供需要的人查詢~ 姊妹們!我知道你們也都陸陸續續有這個需要哩:P

房貸,現在最常見的就是指數型、固定型兩種,另外,不同的銀行,也會有不同的方式,像是遞減型房貸,還有政府推出的各種優惠房貸,都是大家在貸款前需要去了解的。

指數型房貸

先來談談最流行的指數型房貸吧~ 所謂的指數,就是依照幾大國內主要銀行,每年的定期儲蓄存款機動利率--也就是所謂的 i --作為指標利率,而各家銀行的指數型房貸利率,也就等於指數型房貸指標利率 + 各家銀行自訂的加碼幅度,這個數字就是你的房貸利率。(指標利率每年2、5、8、11月之10日公告調整)

這樣說可能還有點模糊,我來舉幾個銀行的例子吧!

土地銀行菁英購屋
區間:i+加碼幅度→依目前指數2.6為基準,加總後之實際利率
1~6個月: i + 0.08% → 2.68%
7~24個月: i + 0.34% → 2.94%
3年之後: i + 0.74% → 3.34%
因此,就可以上一般銀行的房貸試算功能,輸入這些利率,就可以大略算出每月須支出的房貸金額。

注意: i 非固定值,會隨指標利率起伏,利率看漲的時候,每月支出房貸金額就會愈來愈高!

固定型房貸  

在這個利率看漲的年代,這或許也是個不錯的選擇,但好像有些銀行都不會把這個方案擺出來,或許要直接問行員吧~

注意:固定的利率通常會高於指數型的前兩年,因此,如果你預計短時間內還完貸款,或許還是適合指數型,這都需要試算才可找出最合適的方法。

遞減型房貸  

這個方案似乎挺適合收入穩定、很難短期內還完的上班族,因為如果你按時還款,利率是會遞減的。

土地銀行 優利遞減型房貸專案 
我試算出來的結果似乎是這樣:(以按時還款的乖寶寶為例)
1~2年: i + 0.17% → 2.77%
3~9年: i + 0.86% → 3.46%,除步遞減至 i + 0.02% → 2.62%,平均是3.04%。
10年開始:好像就是2.62%
(此方案感謝小米熱情推薦

政府推出的房貸

最有名的就是勞工房貸、青年首購優惠利率...等,好像都有額度的限制,內容待補:P

針對房屋貸款還有幾個小常識要跟大家分享:

轉貸:一般來說,如果利率變的不佳,多數的人會選擇轉貸,不論在行內或他行都有機會,這樣可以降低利率,認真計算,應該多可幫自己省個幾十萬不是問題~

寬限期:所謂的寬限期,就是前幾年或幾個月只付利息、不付本金的繳款方式,可幫助資金靈活運用,至於這樣需要多繳多少錢,可能就要見仁見智去計算划算與否了。

除了政府推出的優惠房貸會有額度的限制,一般買屋也不一定是想貸多少就貸多少,可能受到卡債風波、美國次級房貸等事件的影響,現在銀行放款的時候,都會相對嚴格一些,除了個人的信用、薪資等狀況,最一般的貸款額度多半是新成屋約8成、中古屋約7成,有些銀行甚至會針對地段、屋況等因素調整可貸額度和利率,因此,在網路上查到的資料,只能作的參考,實際狀況還是要談了才能確定!

我想... 貸款者在決定要買房子之後,就是要選擇自己是要「花錢買方便」、還是要「花時間賺錢」,就看個人決定嚕~

(我對房貸還有很多模糊的地方,日後或有更正,或會發新文,總之,歡迎大家踴躍交流:P)
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